近日,住房和城乡建设部对外公布了38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知。其中《住宅项目规范(征求意见稿)》提出“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”引发关注。

官方首提:住宅建筑应以套内使用面积进行交易

2月18日,住房和城乡建设部官方网站发布《关于〈城乡给水工程项目规范〉等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。其中《住宅项目规范》的第二部分2、4、6条指出,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。

那么,以套内面积计价到底会给购房者带来什么样的影响?按套内面积计价是否等同于取消公摊呢?会对我国的房价产生重要影响吗?该如何从法律的角度看待住建部此次出台的项目规范?按套内面积计价政策该如何落地生根?

住建部征求意见稿引发“公摊面积”热议——

虽然住建部发布的只是规范性文件的征求意见稿,但还是引发了市场热议,许多业内人士将其解读为我国废除房地产交易中“公摊面积”的一个信号。

带着这些社会公众关注的焦点问题,《法制日报》记者与相关的法律专家进行了对话。

“公摊面积”并非越小越好适度为宜

乱象

对话人

取消公摊面积并不会引发房价连锁效应

买100平方米得70平方米

北京大学法学院教授

近日,住房和城乡建设部的一则征求意见稿因提出“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”一石激起千层浪。这句话在被一部分读者误解为“告别公摊”的同时,也让一些人认为可能引发房价波动。对此,相关行业人士表示,《住宅项目规范》只是个技术规范,约束对象是住宅项目的建设单位。此次征求意见,并不意味着未来要取消公摊面积,并不是为了降房价,甚至可以说是和百姓购房成本无甚关联。

公摊面积缺少标准

王锡锌

官方首次明确提出应由套内面积交易房屋

目前我国公摊的测算主要是依据2000年8月1日开始实施的中华人民共和国国家标准《房产测量规范》执行。《房产测量规范》可分摊的公用建筑面积即公摊面积为:大堂、公共门厅、走廊、过道、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、变电室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。

中国人民大学法学院教授

上周,住房和城乡建设部官方网站发布《关于〈城乡给水工程项目规范〉等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。在这38项强制性工程建设规范中,有一份全文3.1万字的《住宅项目规范中提出,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”再度引发百姓对公摊面积的热议。

不少房地产业内人士表示,“公摊面积”的概念就是源自香港楼市。但在2013年起,香港实行住宅物业销售新规,“公摊面积”被逐步废止。

刘俊海

中国的公摊制度源于香港。目前内地尚无法律对公摊面积加以约束,只有住建部的行政规章和地方政府的部门文件做出的原则性规定。在全国,重庆是以套内建筑面积来计算房价的城市。早在2002年,重庆市人大常委会就以地方法规的形式,对商品房的计价方式做出明确规定和要求:商品房现售和预售,以套内建筑面积作为计价依据。不按这一计价依据销售的开发商,将由房地产行政主管部门责令改正,并处以商品房交易金额5%~10%的罚款。

目前,我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易,这样会出现同一项目的建筑面积相同,而套内使用面积不同的问题,加剧了购房者和开发商的矛盾。部分业内专家认为,公摊面积是房地产市场“最不透明的一项指标”。

北京市住建委立法专家组成员、北京市律师协会物业管理委员会副主任 孟宪生

2003年12月1日开始执行的《北京市城市房地产转让管理办法》中也规定,预售商品住宅实行以套内建筑面积计价。在2008年修订时,该办法进一步明确为“新建商品房转让应当按照套内建筑面积计价”。

2018年8月,新华每日电讯曾刊发《买100平方米得70平方米:公摊面积七大乱象》揭露公摊面积带来的种种,指出在当前全国房价企稳的情况下,部分房地产开发商为获利,频频打起住房公摊面积的主意,“买100平方米得70平方米”,个别商品房公摊面积比例甚至超过50%。公摊面积“猫腻”严重影响了群众的居住获得感。

上海市建纬(郑州)律师事务所 李贵修

此次征求意见的《住宅规范》,是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。牵头承担了《住宅规范》起草任务的中国建筑科学研究院有限公司相关人士在接受媒体采访时表示,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”这一条款的提出,主要考虑是从技术角度规范住宅面积的计算规则。这一做法可以解决两个方面问题:一是解决套内建筑面积相同而住户使用面积不同的问题;二是解决住户使用面积不透明的问题。按套内使用面积进行计算易于住户自行测量,实现“所见即所得”。可以说,从技术角度明确按套内使用面积交易,一定程度上有利于消费者权益的保护。

新华社亦发表评论《买100平方米房子只得70平方米“公摊面积”让我们很受伤!》指出,公摊面积缺少标准、管理混乱,不仅会让消费者在购房时需支付更多房款,更使之在未来要支出物业费、取暖费等更多成本。而随着房屋精装修政策乃至未来房地产税出台,购房者遭遇到的问题还将进一步加剧,产生的各类矛盾也将愈发尖锐。

《法制日报》记者 万 静

释疑1:公摊面积的这些数据您知道吗

分析

计价模式不受约束

记者从河北省建筑设计行业了解到,不同类型住宅的公摊面积基本可以按照4个梯度划分:别墅类的公摊率在1%~8%;7层以下住宅的公摊率在7%~12%;7至11层的小高层,其公摊率在10%~20%;12至33层的高层住宅,公摊率在14%~24%。一般来说,公共空间越大的房屋类型,公摊面积就越大。

各地公摊系数不一

购房成本几无影响

释疑2:建筑面积和公摊面积有何区别

给购房者带来价格错觉

记者:对于我国大部分省市来说,目前购买的商品房面积一般都采用建筑面积计算房屋总价。按照人们通常的理解,建筑面积包括房屋套内面积和公共面积之和。套内面积争议不大;公共面积可能包括楼梯、走廊、停车场、天井等。近年来,因为公摊率过高等因素引发的交易纠纷频频发生。

“建筑面积”“套内面积”“公摊面积”,这几个专有名词让不少百姓一头雾水。根据现有技术规范和规定,在房屋面积上有三个概念,这三个概念:

公摊的具体面积在各个城市也有所不同。中原地产首席分析师张大伟介绍,很多人看深圳的住房单价高,其实是因为深圳“偷面积”部分比较多。以北京为例,平均单套房成交面积在121.8平方米,而深圳则只有100平方米。实际原因并非北京的套内面积更大,而按照建筑面积计算,北京的房价明显被摊平了。从全国看,公摊系数在15%-25%的比较普遍,部分不规范的城市有超过30%的住宅公摊系数。

孟宪生:按照我国相关法律政策规定,商品房销售应该明码标价,实行每套房都有明确具体的价格标识制度,按照建筑面积或者套内建筑面积计价的,还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价。按套内面积计价也只是转换了一种计价方式。而原先的公摊面积,也是开发商支出的成本,已经客观存在,在房屋交易时,如果按套内面积计价,这些公摊面积成本也会摊入套内面积计价中,成为房价的一部分。因此按套内面积计价不会影响房屋价格。

建筑面积=套内建筑面积+公摊建筑面积。

以北京一套最近入市的商品房住宅为例,实际商品房住宅的套内面积是141平方米,但增加公摊后就变成了173.7平方米,多出了18%的公摊面积。而平均单价也从套内的10.8万元变成了8.8万元,降低了19%,这给购房者带来价格的错觉。如果按照套内面积计算,北京的“房价数值”恐怕还要增加20%左右。

李贵修:住建部的住房项目规范从法律效力上看,只是技术规范。征求意见稿规定住宅项目建设、适用和维护必须遵守本规范。由此可见,这一规范难以约束开发商,也不会对商品房销售计价模式产生强制性约束力。

套内建筑面积=套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积。

国外房地产市场有无公摊?实际上,国际通行的房屋交易计价单位多为所见即所得的套内面积,国内对此虽无统一规定,实际操作中却普遍采用建筑面积计价。张大伟认为,国外基本都是街区制,公共部分都是政府维护的多,国内出现公摊的核心主要都是小区制,公共空间建设依赖开发商,开发商只能从业主身上“薅羊毛”。

刘俊海:实施按套内面积计价后,房屋单价将会相应提升。在这个过程中,如何避免开发商隐性抬价,值得政府相关部门关注。

套内使用面积=室内实际能使用的面积。

观察

公摊系数缺标准

释疑3:公摊面积并非越小越好

可学重庆经验

房屋定价有猫腻

对于住建部征求意见的《住宅规范》,大众普遍寄予厚望,期待公摊面积能尽快取消。其实,公摊面积并非越小越好。

最大限度减少交易纠纷

记者:按套内面积计价已在业界引起一片叫好声。因为它让房屋买卖真正变得“可计算、可监督”。

一位建筑设计业内人士表示,所谓公摊面积,即由整栋楼的产权人共同所有的公用部分建筑面积,主要包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道等公用区域,以及各种为整幢楼服务公共用房和管理用房的建筑面积。

重庆是我国目前重点城市中唯一强制施行商品房销售以“套内建筑面积”计价的地方。

王锡锌:如果以套内面积计价模式正式实行,它将更有利于监管部门对房价的监督管理,让房屋定价变得更加透明公平。目前房屋买卖通常都采用按建筑面积计价,其中不可回避的就是公摊面积的价格监管问题。而公摊面积是房地产市场最不透明的一项指标。因为除了开发商,购房者很难拿到有详细公摊情况的测绘数据,这导致公摊面积存在很多猫腻,比如重复公摊、重复收钱等。

从居住体验来说,买房都希望入户大堂敞亮气派,楼道宽敞,电梯空间适度。在一定的尺度空间里,这些关乎居住体验的公摊部位的面积越大,带给业主的居住舒适度才会更高。所以,从实际居住的角度来说,公摊面积并非越小越好。

早在2002年6月,重庆人大常委会就通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》,要求:商品房现售和预售,以套内建筑面积作为计价依据,商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。该条例于当年8月1日施行,宣告重庆在全国率先强制施行商品房销售以“套内建筑面积”计价的政策,不按这一计价依据销售的开发商,将由房地产行政主管部门责令改正,并处以商品房交易金额5%-10%的罚款。

记者:目前北京大部分新建住宅交易标有两套价格,一套建筑面积价格、一套套内面积价格。而建筑面积价格会比套内面积价格低,以建筑面积计价会让购房者认为房价比较低,产生价格幻觉。

而且,从建筑设计规范来看,这些公摊中有可以去掉或者尽量缩小的地方,但肯定是不能全部去掉。所以,公摊面积并非越小越好,要根据商品房居住人群的实际需求,规定科学合理的技术标准,才能在购房成本和居住体验之间寻找到最佳平衡点。

谈及重庆为何要做强制改革商品房计价方式的“先驱”,时任重庆国土资源和房屋管理局市场处处长的曾强在接受媒体采访时表示:“最大的目的在于让消费者明明白白购房,最大限度地减少房地产交易纠纷,保护购房者的合法权益。”

刘俊海:目前的建筑面积计价中公摊面积价格可谓是一笔糊涂账。如今,土地的容积率越来越高,建筑规划越来越严格,按照建筑面积计算的房价上涨幅度明显低于按照套内面积计算的房价上涨幅度。这样从表面上可以获得房价平稳的效果。

释疑4:取消公摊面积,会降低购房成本吗?

张大伟表示,国内有很多独有、少有的房地产交易现象,比如公摊计价、期房销售、二手房双边代理,从未来趋势看,这些都随着房地产市场发展或有改变的可能性。

公摊面积计价是开发商、物业公司乐见的结果,因为物业收费、供暖收费都是按照建筑面积收的。公摊越多,费用越多。

对于百姓来说,最关心的还是若未来真的以套内面积作为计量依据,是不是能够降低自己的购房成本?

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,房产税按套内面积征收引发民怨较小。从购房者的角度来看,在买房时少了一个顾虑。从更长远的观点看,未来要建设开放式街区小区环境,公共通道部分该如何征税、会否增加公摊面积、如何缓解社会矛盾,都值得深思。

记者:有业内人士提到,作为国内房地产交易和收费重要依据的“公摊系数”这个术语,至今都没在现行国家标准中出现过。没有关于公摊系数上下限的明确规定,开发商可将公摊面积“任性”做大。

按照当前的房产交易规则,商品房销售明码标价实行一套一标。一般在销售过程中,销售方提供的报价大多是建筑面积单价和总价,一般不会主动告知购房者套内面积单价等信息。而二手房销售一般也类似新房销售过程,交易双方协商过程中最重要的环节是确定总价。

专家认为,住建部此次发布的《住宅项目规范》征求意见稿虽然离真正废除“公摊面积”还很远,但能够在市民中引发广泛的关注和讨论,说明我国在法律层面真正废除“公摊面积”的时机已经到来。

孟宪生:实际中,公摊面积计入房价的规则非常混乱,购房者根本弄不明白。同一栋楼两梯两户的公摊,要比一梯两户的大;点式楼和板式楼的公摊也是不一样的;房子大,公摊就多点;房子小,公摊就会少点;只有楼梯和既有楼梯又有电梯的住户,其公摊面积也是不一样的。公共设施、走廊越多公摊就越大;楼梯高度越高公摊越大。当然公摊也不是越小越好,太小的公摊意味着社区的舒适性降低。

对于购房者的普遍愿望,业内一致表示,取消公摊面积并不会直接传导到房子的总价上。一套房产的价格和建筑成本与市场供需关系相关,取消公摊面积只是建筑行业内的一个规范调整,建筑成本和市场供需关系并未发生变化,因此不会对购房的总价值发生影响。

专家释疑

电梯楼道需要维护

虽然无关总价,但如果从购房单价来看,这个价格肯定会上调。因为在房产成本和销售总价格不变的情况下,计价面积缩小了,单价势必要进行上调。按照市场平均的公摊面积和得房率,如果按照套内计算,房屋单价有可能要上调15%—20%,才能保证房屋的总房价不会变化。

规范能否取消公摊?

共有产权对价支付

释疑5:以前购入的房子再出售时会亏本?

张大伟认为,这只是一个工程建设规范公开征求意见稿,距离正式文件还很遥远,即使成为正式文件,也不确定是建议标准还是规定强制标准。从政策内容看,包括了住宅、商业、工程建设等方方面面,包括全装修交付等等政策,这些政策起码5年内落地可能性非常小。

记者:那么,是否可以理解为,要从制度上堵住这一漏洞,或许可从按套内面积计价开始。

对于已经买入房子的业主来说,如果《住宅规范》最终实施,未来房屋面积都按照取消公摊之后的套内面积计算,已购房者的个人资产并不会因此缩水。因为房产买卖的是房子,而非数据,房产面积数据和计价方式的调整,不会对房产的总价值产生实质影响。只是买卖交易的计价和算法发生调整而已。

专家认为,这是一个针对工程建设方面的标准规范,约束的主要是工程建设方面。我国商品住宅交易环节的主要依据是《商品房销售管理办法》,要取消“公摊面积”,首先需要修改的是《商品房销售管理办法》,或者在更高层面上进行立法或者修法。

刘俊海:将含公摊面积在内的建筑面积计价规则,改为统一按套内面积进行交易,也算是一种务实的纠偏。最关键的一点是让房屋交易变得更透明,让购房者不必再在建筑面积、套内面积、公摊面积等多个指标上与开发商“斗智斗勇”。

在二手房交易中,购房者普遍比较关注单价。从这个交易心理来推测,如果未来房产交易都以套内面积来计算,那些建筑设计上不用心、公摊面积大、品质也不好的二手房,在出售时肯定会比公摊面积小的房子难卖。

取消后导致房价上涨?

记者:公摊面积乱象的出现固然与不透明、不公开的按建筑面积计价的模式有关,但是否更多是因为立法不完善、对开发商监管不到位?

从市场实际可能发生的情况看,如果未来采用套内面积计算单价,那势必要对以前交易房屋的价格进行重新换算,从建筑面积单价,换算为套内面积单价。但无论如何换算,总房价基本不会变化,购房者也就不存在亏本与否的问题。

张大伟表示,是否套内计价政策对于购房者实际购房成本基本无影响,主要影响的是部分打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商。套内面积计价影响最大的是期房销售,对于现房和二手房,购房者更容易计价。另外,对于购房者而言,物业费等因为建筑面积衍生的收费也有可能降低。

李贵修:政府部门要对公摊面积乱象高度重视,出台法规规章对公摊面积的范围、测算方法、公示办法、惩治对策等进行详细约定。政府监督还要加强对公摊违法行为的监管和惩治力度。为了能让监管落实到位,还可以强化社会监督,要求开发商对公摊面积的计算方法进行公开,保障业主的知情权。

释疑6:取消公摊会不会影响物业费和房产税?

带公摊房屋价值缩水?

大力推广按套内建筑面积计价的单价模式,避免因“公摊率计算”而产生房价欺诈行为。同时要求每个楼盘都设置多种计价模式,使买房人有交易选择权。

取消公摊引发的百姓关注中还有会不会降低物业费、取暖费等房屋使用过程的费用?

一名业主提出,套内计价推行之后,不动产登记的确权范围是否会改变?专家表示,二手房的价值不会因此减少,市场价500万元,公摊20%的100平方米的二手房,如今算按照80平方米的套内面积计价,肯定不会降价到400万元,而是继续按照500万元的价格出售。

王锡锌:住建部上述规范也要注重如何落地生根。新规实施后对房屋交易和后续其他环节可能产生的连带影响,也该有配套的实施细则。比如,按套内面积算,对于业主缴纳物业费、取暖费,乃至日后可能征收的房产税等,都可能带来长远性利好,但这并不意味着小区公共区域的维护费用就可以免除。这部分费用到底该如何由业主分担,是折合到套内面积统一征收,还是另设标准仍需妥善处理。

对此,相关业内人士表示,虽然目前这些物业费、取暖费等相关房屋使用过程中的收费项目,都是以建筑面积来收取。但是,取消公摊,改为以套内面积作为房屋交易的基础,未必会传导至房屋后期使用成本的降低。

记者:未来这一规定执行后,还存在公摊面积吗?类似公共设施电梯和楼道等的费用计价问题怎么解决?

《住宅规范》只是规定在房产交易过程中应以套内面积作为计价基础,热费的收取并不受此规定影响。以北京

李贵修:物权法第七十条规定了业主的建筑物区分所有权,业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十二条规定了业主对共有部分的权利,业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得放弃权利不履行义务。《商品房销售管理办法》第十八条规定,商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成,套内建筑面积部分为独立产权,分摊的共有建筑面积部分为共有产权,买受人按照法律、法规的规定对其享有权利,承担责任。

为例,按套内面积卖房已执行了16年的北京市,物业费、供暖费等费用仍按建筑面积收取。因为,无论是物业费还是暖气费,都并未因为房屋面积的计价方式改变发生实质性成本和总价调整。即便以后热费也改为以套内面积计价,在总价不变动的前提下,面积单价收费也应该会做一定程度的调整。

由上述法律规定可以看出,共有建筑的产权人为业主而不是开发商。根据民法公平原则,业主既然得到了共有建筑部分的产权,就必然要支付相应对价,即使按套内建筑面积计价,公摊面积(共有建筑面积)的价值也应在单价中体现。

释疑7:是否为征收房产税铺路

记者:如果实行按套内面积计价模式,那么对现实中以前交易过的和正在进行的房产交易会产生什么样的影响?会有溯及力吗?

在此次关于公摊面积的热议中,还有一种声音值得关注——这次的“去公摊”,或许正是为房产税的征收铺路。有评论认为,“助推”住建部“取消公摊”征询意见的还有房产税的立法。换句话说,实施房产税前,公摊面积这笔“糊涂账”必须厘清。

刘俊海:住建部拟出台的这个规范意见,是没有溯及力的,就是说以前已经交易完的房地产按照当时的计价模式就行了,不会有差价补偿等。现在需要注意的是正在进行的房地产交易行为。

中原地产首席分析师张大伟等业内人士分析认为,此次征求意见,并不意味着取消公摊面积,这只是一个工程建设规范公开征求意见,距离正式文件落地还有一段距离。即使成为正式文件,也不确定是建议标准还是规定强制标准。

应该具体情况具体对待,凡是没有正式签约的,包括内部认筹的、签订了内部认购协议的,都不能看成是“完成交易行为”,都可以适用按套内面积计价模式。前提条件是住建部的上述规范意见正式生效,房产交易行为在正式网签之前。只要是还没有签订正式的网签合同,都应当按套内面积销售。按套内面积计价影响最大的是期房销售,对于现房和二手房,购房者更容易计价。

易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为,此次《征求意见稿》具有行业变革的意义,于居住者而言具有积极作用。从后续政策来看,房产税以及与房屋交易面积挂钩的政策都可能发生变化,最终都统一按照套内面积计算。这将为税收计税标准奠定基础,也将以保护购房者权益为最终导向。新规制定之后未来房屋交易如何规范,购房合同如何调整等细节性的政策,后续还有待完善,这样才能更有效地确保百姓的知情权,保障房屋交易公平,保障房地产市场的稳定发展。

还有这些规范也值得关注

除了“公摊”之外,《住宅项目规范》还对未来的住宅提出其他规定!

■四层楼以上应安装电梯

除了按套内计算面积之外,《住宅规范》还对未来的住宅电梯安装提出明确规定,《住宅规范》提出,四层及四层以上新建住宅建筑或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过9米的新建住宅建筑应设电梯,且应在设有户门和公共走廊的每层设站。

具体而言,每个设置电梯的居住单元应至少设有1台可容纳担架的电梯,且电梯轿厢尺寸不应小于为1.50米×1.60米,轿厢门净宽不应小于0.90米。

十二层及十二层以上的住宅建筑,每个居住单元设置电梯不应少于2台,其中设置可容纳担架的电梯不应少于1台。

■新建住宅要全装修交付

《住宅规范》提出,城镇新建住宅全装修交付,即所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成,给水排水、供暖、通风和空调、燃气、照明供电等系统基本安装到位,厨房和卫生间的基本设备全部安装完毕,达到基本使用标准。

同时,住宅交付时应当具备接通水、电、燃气、暖气等条件,配套设施具备交付使用条件,安全防护设施验收合格。

同时,《住宅规范》对房屋验收交付给出了详细的标准。如对放水工程要求,防水墙、地面无渗漏、无积水;抹灰顶面的要求则是,粘结牢固,无空鼓,表面平整、洁净,无裂缝,无爆灰等等。

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