“烂尾楼”缘何变成“黄金楼”——福建法院善执惠商让多方当事人取得共赢来源:人民法院报发布时间:2019-06-21
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入夜,福州闽江北岸的大儒世家江语城小区里万家灯火,一派祥和。然而就在前些年,这个楼盘因开发商资金链断裂,工程建设停滞,工地上杂草丛生,众多购房业主则打横幅、堵机关……各种矛盾纷至沓来。
荒芜的工地何以能高楼耸立?“烂尾楼”何以能变身“黄金楼”?这巨变来自福建法院的善执惠商理念,在党委政府支持下,法院敢于担当作为,形成“政策支持为要、盘活生产为本、工人工资为先、债权统筹为辅”的执行工作新模式。近年来,“大儒世家”“金港名都”“尚和国际”“正鼎地产”等在福建省有重大影响的一系列楼盘“烂尾”案件得到妥善处理,众多购房户办了产权证,深陷内外交困的涉案房企恢复生机,债权人的债权得到了保障,取得多方共赢的效果。
澳门葡萄京官方老平台,困境:交了钱却没见着房子,矛盾愈演愈烈
家住福建省宁德市蕉城区的徐女士怎么也没有想到,自己花费大半辈子积蓄买房,却买来了一桩“堵心事”。因开发商澳泰公司资金链断裂,其名下开发的“金港名都”小区迟迟无法交房。“这一拖就是10年。”徐女士一家只得长期租房住。
像徐女士一样,连房子的影子都没看见的有500多户,还有400多户虽然交了房,但是没有通水通电。愤怒的业主将矛头直指澳泰公司。
澳泰公司总经理林海平有苦难言。由于澳泰公司在全国开发的项目有十几个,这些项目相互抵押,资金周转捉襟见肘,“金港名都”项目只得停工。债权人闻讯后纷纷上门要债。
工人工资无法发出、民间借贷无法偿还、后续注资复盘无望……官司缠身的澳泰公司举步维艰,公司董事长王某见势不妙,一走了之,留下一堆烂摊子。
从2011年起,近千户业主先后起诉澳泰公司。尽管官司打赢了,但在执行过程中因澳泰公司账户上没有钱,赔偿问题兑现不了,项目复盘遥遥无期。众多购房业主心急如焚,矛盾愈演愈烈……
澳泰公司是近年来福建省法院审理房企出现资金链断裂引发系列纠纷中的典型一例。由于涉案房企多是民企起家,在前些年房地产市场一路高歌猛进时,采取民间借贷、多头抵押担保等方式融资,高额的利息犹如雪球越滚越大。相互抵押的房产项目只要哪个环节出现问题,都有可能带来雪崩效应。
压力交替袭来,处理这些案子的法官俨然成了“刀尖上的舞者”。如何在困境中求突围?考验着法院的担当、法官的智慧。
破局:陷入的困局有了渡危为机的希望
宁德市中级人民法院执行局执行警务组组长黄锦清从接手“金港名都”这个案子后便时感压力如山。“经常有购房户到办公室来问,案子什么时候能解决?遇见不理智的当事人,甚至指着你的鼻子骂。”
一边是众多购房户和债权人的步步紧逼;一边是澳泰公司名下财产“僧多粥少”,法院执行工作进退维谷。
负责执行“大儒世家”系列案件的南平市中级人民法院也同样遭遇窘境。涉案被执行人仁文公司卷入一系列债务纠纷,泉州、福州、厦门等五地法院先后轮候查封其名下项目……

建宁法院善意执行系列楼盘烂尾案实现多方共赢

“基本解决执行难”阶段性目标如期实现后,解决“执行难”从攻坚战转入持久战。在这种情况下,如何防止责任松懈、工作松劲、作风松弛?

众多债权人坐等分“蛋糕”。

福建法治报-海峡法治在线7月23日讯
7月19日,建宁县“尚和国际”小区热闹非凡,已入住的群众纳凉聊天,好不自在。然而六年前,该房地产项目因资金链断裂而停建,购房者、农民工多次上访,矛盾重重。

福建省高级人民法院在“不忘初心、牢记使命”主题教育中,紧抓人民群众反映强烈的执行问题,深入推进执行专项整改,为推动从“基本解决执行难”向“切实解决执行难”迈进打下了坚实基础。今年1至7月,福建全省法院执结各类执行案件13.95万件,同比增长37.87%,执行到位金额263.73亿元。

按照正常执行程序,查封、拍卖、变现,以拍卖的土地款、项目款偿还债权。“这对于法院而言是最省事的办法。这样一来案子虽然了结,但一系列新问题又冒出来。”黄锦清说。

曾经的“烂尾楼”如何能涅重生?甚至出现一房难求的状况?这样的变化来自建宁法院的善执惠商理念,在党委政府的支持下,法院敢于担当,主动作为,协调引进第三方代建,成立项目资金监管账户,推动原本烂尾的项目复工建设,使广大购房户的权利得以维护,债权人的债权得以保障,取得多方共赢的效果。

划重点出重拳

首先是普通债权清偿率低。一旦司法拍卖成交,拍卖款在扣除税费后还要优先清偿抵押债权,所剩无几。其次,公司核心资产被掏空,难以维系后势必走向破产。如果后期无人“接盘”,业主交房日子将遥遥无期。
“对于这些风险,我们都预先做了充分的评估,并把道理、事理与情理向当事人讲清楚,大家深感拍卖土地的路子走不通,形势逼着我们必须转变思路、主动担当。”宁德中院院长董明亮告诉记者。
董明亮为大家算了一笔“账”:彼时的宁德房地产市场开始回暖。以澳泰公司现有项目如期开发后将有达到近40亿的盈利,远超目前11亿元的债务。与其把蛋糕分了,还不如把蛋糕做大。
福建省高级人民法院启动执行统一组织、统一协调、统一指挥“三统一”工作机制,经过充分沟通协调,将涉及房地产“金港名都”“大儒世家”等案件的执行处置权全部委托给首封法院。同时,配套制定下发文件,推动首先查封法院加快对查封财产的处置进度,有效避免因其怠于处置查封财产导致轮候查封案件陷入执行僵局。
“让有发展前景的企业活下来。”在福建各级法院的主导下,金融部门、债权人以及购房业主形成共识。
重生:既要“放水养鱼”,又不能让“鱼儿”溜走
“必须贯彻谦抑、审慎、文明执行的理念,帮助企业重获新生,这是法院面临的大课题,更是法院在服务发展大局中的使命担当。”福建高院审判委员会委员、执行局局长许寿辉说。
现实情况远比想象中复杂,问题一个个地冒了出来。没有经验可循,唯有勇于探索。
福建高院主动协调省税务部门提出“新税及交、老税暂缓”的政策,解决了执行中涉及企业历史欠税的瓶颈问题。在此基础上,福建高院还与省税务部门联合出台《关于建立法院与税务机关执行协作机制工作方案》,为此后类似案件的执行扫清了障碍。
福建高院执行局法官徐琴从始至终参加了该案的执行。她告诉记者,对于陷入债务困境的企业而言,打通资金流、现金流异常重要。“只有血管通畅了,才有可能恢复造血功能。”
为此,2014年福建高院启动了仁文公司名下的100个车位的拍卖,筹得拍卖款2000多万元,优先偿付了部分工程款。工程队重新进驻工地建设。濒临“烂尾”的项目得以复工,这成为提振众多债权人和购房业主信心的一块“压舱石”。
为促成一些设置抵押债权的债权人同意暂时先将销售回笼的购房款优先支付工程款,执行法官分头做债权人的工作。
谈判是个艰苦的过程。徐琴也记不清这几年下来,与被执行人和债权人“过招”几十回了。“有时候刚看到点希望,却因一方反悔,一切工作又重新回到原点。但我们始终相信这么一句话——‘因为值得,所以执着’。”
经过不懈的努力,各债权人与被执行人之间达成执行和解。经协调,当地银行也同意出台相应的优惠政策,给予后期购房的业主办理按揭贷款。
既要通过“放水养鱼”让企业活下来,又不能让“鱼儿”溜走。为确保回笼资金安全,福建法院启动最严格的资金监管手段,防止资金被截留、转移或将挪作他用,让债权人利益蒙受损失。
“越是困难,越要苦干加巧干。”南平中院院长黄石勇和执行局的干警们殚精竭虑,攻坚克难,类似的难题被一项项攻克,壁垒逐一在打通。濒临“烂尾”的楼盘渐入佳境,步入“建设—销售—还款”的良性循环。
2018年8月,“大儒世家”楼盘全部竣工通过验收,广大购房业主拿到了期盼已久的房产;南平中院共执结涉及福建仁文案件230件,实际到位7.5亿元,并带动4.3亿元工程款以及金融机构24.09亿元贷款的清偿;“金港名都”6栋大楼已经封顶,开盘在望。
福建高院副院长林玫瑰表示,福建法院执行干警以善执惠商理念为引领,勇于担当作为,实现了金融风险有效化解、农民工工资得以兑现、债权人利益有效保护、购房业主安居乐业、民营企业重现生机的共赢局面。

资金断裂 矛盾愈演愈烈

福建高院始终把满足人民群众的司法需求作为第一要务,紧紧扭住执行环节存在的不作为、乱作为、慢作为等问题,建立专项整治问题清单、管理台账和责任链条,有序推进执行专项整改,做到问题不解决不松劲、解决不彻底不放手、群众不认可不罢休。

2012年,福建尚和置业有限公司通过土地出让的方式竞得位于建宁县濉溪镇河东村王家103亩的1号地块。开盘之初,因为楼盘位置优越、规划合理、靠近学区成为了很多建宁群众的购房首选,一期301套商品房销售一空。新婚燕尔的林女士就是购房者之一,打算将其作为孩子的学区房。

7月4日,为期2个月的“亮剑八闽夏日风暴”集中统一执行行动在福建三级法院同步开展。全省执行干警以雷霆之势强势出击,通过强制执行一批案件,重点攻破一批群众反映强烈的“骨头案”“钉子案”,努力把人民群众的“纸上权益”变为“真金白银”。

但是,林女士怎么也没有想到,六年多过去了,孩子已经到了上学的年纪,房子却迟迟未交付。原来,开发商缺乏宏观掌控,在房地产“繁荣”时大量进行民间借贷、多头抵押担保等方式融资,因一时的资金链断裂,导致旗下整个项目于2013年11月全部停工。

福建高院要求全体执行干警以时不我待、只争朝夕的干劲,在最短时间内最大限度提升案件结收比、实际执行率、执行标的到位率等关键指标。为了不让一些重点收案大户掉队,全省法院牢固树立“一盘棋”意识。福建高院执行局派出6批次督导组到问题集中的法院开展下沉督查、穿透督导、重点督战,进一步强化源头治理,落实过程治理。

楼盘停工购房者不满、债权人闻讯上门要债、工人工资无法按时发出……尚和公司负责人在压力下跑路,留下了杂草丛生的工地。

福建高院还充分发挥执行统一管理、统一指挥、统一协调“三统一”机制,上下联动,协同攻坚。日前,福建高院、泉州市中级人民法院和永春县人民法院联动出击,成功拔掉了一起因涉嫌地方保护、被执行人拒绝交付租赁物长达3年的“钉子案”,当地群众拍手称快。

2014年,起诉状纷至沓来。经过梳理,以该公司为被告的各类诉讼纠纷达236件,标的额达4.5亿余元。纠纷类型涉及农民工劳动报酬、建设工程款、民间借贷、商品房预售合同、商品房买卖合同纠纷等。福州中院、三明中院、永泰法院、将乐法院、建宁法院先后轮候查封其名下土地及房产……

据统计,今年7月至8月,福建法院共执结案件5.49万件,占今年结案总数30.55%,执行到位金额117.94亿元,占今年执行到位金额总数41.85%。

与此同时,大量已缴纳首付款的购房户和被拖欠工程款的施工方及农民工心急如焚,矛盾愈演愈烈……面对如此棘手的案件,如何才能维护多方权益,使矛盾纠纷平稳落地得以解决?考验着法院的担当、法官的智慧。

破难题解难案

陷入困境 重整转危为机

炎炎夏日,澳泰房地产有限公司开发的“金港名都”D区6栋大楼顺利封顶,开盘在望。

2017年底,经省高院组织协调,决定由建宁法院对“尚和国际”项目所涉执行案件及财产统一处置。

相比如今的高楼耸立,此前“金港名都”楼盘险些遭遇烂尾之殇。因资金链断裂,开发商澳泰公司官司缠身、举步维艰。

按照正常执行程序,查封、拍卖、变现,以拍卖的土地款、项目款偿还债权。这对于法院而言是最省事的办法。“但是看似简单处理了问题,却是按下葫芦浮起瓢,新的问题就会涌现。”建宁法院执行局法官包东明说。

“这些执行案件能否妥善处理,不仅关系着民营企业的生死存亡,更关系着几千户家庭的安居愿望。形势逼着我们必须打破思维定势和路径依赖,主动担当作为。”福建高院执行局局长许寿辉如是说。

一是普通债权清偿率低,一旦司法拍卖成交,拍卖款在扣除税费后还要优先清偿抵押债权,普通申请人所剩无几。另一方面如果后期无人“接盘”,业主交房日子将遥遥无期。而根据《福建省高级人民法院关于充分发挥执行职能服务保障民营企业的八项举措》,结合当前当地房地产市场环境来看,法官们为债权人“算了一笔账”,认为通过变卖的方式对楼盘房屋进行处置,以产生更大的效益,在实现债权人利益最大化的同时也保障了民营企业发展。

福建高院确定“善意执行、放水养鱼、防控风险”的执行思路,将所有涉及澳泰公司债务纠纷案件统一指定给宁德市中级人民法院管辖,并促成债权人同意暂缓拍卖“金港名都”的土地。宁德中院积极帮助引入后续投资人,合力把“蛋糕”做大。澳泰公司迎来重生之路,停滞的项目全面复工……

在综合考量变卖和司法拍卖的自身特点,并经过债权人会议讨论通过后,2015年3月,建宁法院和县委县政府协调后,专门成立建宁县“尚和国际”专项协调领导小组,决定以引入第三方对该楼盘承建、续建、复工并销售的方式盘活“烂尾楼”,尽可能实现各方利益最大化。

福建高院将破难题解难案作为执行干警践行初心使命的主战场。全省法院积极落实执行工作服务民营企业的承诺,将善执惠商理念贯穿始终,探索形成“党委政府支持、法院担当作为、创新机制引领、放水养鱼盘活、联动各方共赢”的执行工作新模式。据统计,今年以来,福建法院通过有效执行让4305位购房户、安置户和以房抵债债权人顺利交房,支付拖欠农民工工资4.5亿元,化解38亿元金融不良资产。

2017年11月,“尚和国际”项目债权人会议作出决议,委托具有阶段性担保资质的三明明房房地产服务有限公司作为销售中介机构进行变卖,由建宁法院设立销售款监管账户,变卖一套即解除一套的查封措施,销售款全部进入监管账户,销售佣金从销售款中先行支付,有效避免因其怠于处置查封财产导致轮候查封案件陷入执行僵局。

重实效求长效

妥善处置 项目涅重生

消极执行、选择性执行,是一些地区执行工作和执行环节存在的乱象。对于发现的问题,福建高院高度重视、认真正视、深刻检视。

为妥善处置相关诉讼纠纷,建宁法院还成立“尚和国际”项目处置团队,对前期涉及项目的案件逐一审查处置,严禁公司新增商品房预售。对于已缴纳首付款的购房户,按照物权登记情况,厘清房屋权属关系。

今年8月,福建高院按照专业化、规范化、集约化,制定下发《关于全面推行执行案件分段集约流程管理机制的指导意见的通知》,要求全省法院通过分段执行对执行实施权进行分权,将执行实施程序分为财产查控、财产处置、款物发放等不同阶段,交由不同的执行人员办理,改变一些地区还存在“一人包案到底”的办案模式。同时,针对有的法院对失信被执行人名单的管理不到位的问题,开展专项排查,坚决杜绝“应纳入未纳入、应屏蔽未屏蔽、应撤销未撤销”的现象。

“这个案件错综复杂,案件执行一度难以开展。我们遇到最经常的事情,就是络绎不绝的执行申请人,拍着桌子发泄愤怒。”包东明感慨万分。值得一提的是,法院始终注重向当事人释明法律关系,促成各债权人与被执行人之间达成执行和解,从源头化解矛盾纠纷。

如何排除风险隐患,防止执行案件“带病”运转?福建高院率先推行“一案双查”制度,对上级交办督办的、代表委员关注的、信访反映强烈的、引发负面舆情的执行案件,由福建高院执行局与监察室联合开展案件审查和责任倒查,以此筑牢监督问责的“高压线”,为解决监督管理不力、执行工作不规范、执行效果不佳、纪律作风不正等难题提供制度保障。

2018年8月,经债权人会议讨论一致同意,建宁法院制定出第一期工程执行款分配方案,依法明确了优先债权与普通债权顺序,成功解决了实现债权费用、工程款和农民工工资的偿付顺序以及历史遗留的欠缴税费等一系列问题。濒临“烂尾”的楼盘渐入佳境,步入“建设—销售—还款”的良性循环。

截至目前,福建高院已完成首批4个执行案件的“一案双查”工作,对有关责任人员予以立案审查或作出提醒谈话、诫勉谈话、内部通报等处理决定。

某施工工程队队长老陈依然记得,2018年8月29日那天从建宁法院法官手里接过工程款的情形。“开发商当时就是一句没钱,叫我们找政府。感谢政府,感谢法院,终于可以偿还材料款,也能给工人发工资了。”

记者了解到,目前“尚和国际”项目一期全部竣工通过验收,广大购房者搬入期盼已久的新家。一期工程销售款已支付实现债权费用1500余万元,工人工资及工程款9600余万元,各类税费3000余万元。同时,二期工程已复工建设,相关工程施工及资产处置工作正在有序进行,“烂尾楼”真的变成了“黄金楼”!

该案的成功执行,是建宁法院主动服务大局、护航金融发展的一个缩影。建宁县副县长连云进表示,面对复杂棘手的烂尾楼项目,法院积极协调引入第三方施工单位垫资复工建设,创新成立项目资金监管账户,为各地法院妥善处置烂尾楼项目提供了有益探索和可复制、可推广的成功经验,实现了金融风险有效化解、农民工工资得以兑现、债权人利益有效保护、购房业主安居乐业、民营企业重现生机的完美共赢。

本报记者 吴国锦)

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